被拆迁人房屋所有人与实际使用人不一致如何

扬州律师网 www.yz64.net

  被拆迁人房屋所有人与实际使用人不一致如何被告：某财政局
  第三人：某拆迁公司
  某会计师事务所长期用作经营场地的公有非居住房屋，于 2001年被列入拆迁范围。由于该公有非居住房屋虽为会计师事务所长期使用，但房屋所有权却一直是由某财政局所持有。会计师事务所原属某财政局系统企业，1982年会计师事务所成立时，由某财政局将该公有非居住房屋直接划拨给其用作经营场地，会计师事务所则每月向某财政局上缴当月租金，由某财政局统一再向房管部门缴纳。1990年会计师事务所单独分出，与财政局脱钩。们在财产转移时，因当时尚无公有房屋管理有关规定可依，故未对该用作经营场地的公有非居住房屋的所有权向房管部门申请变更。会计师事务所脱钩后，就使该公有非居住房屋形成其所有权与实际使用人长期不一致的状况。到了 2001年，正是房地产愈来愈显示出其价值魅力的年代，随着拆迁的安置、补偿而带来的并可直接计算的经济利益，某财政局与会计师事务所在谁为被拆迁人的问题上发生了谁也不肯让步的纠纷。考虑到拆迁时间紧迫，某拆迁公司多次协调，阐明市政动迁政策的利害关系，会计师事务所首先表示尽早撤出房屋以支持配合市政建设动迁，并认为所有权实名与实际使用人的不一致，系计划经济时代行政职能关系变化造成的历史遗留问题，应尊重历史，面对现实，而依权利义务一致原则，某财政局作为房屋所有权实名人，若作被拆迁人直接享受动迁安置补偿的，则应先拿出房源解决实际使用人的安置或过渡;否则，就应让出被拆迁人。某财政局表示自己房源很紧张，还是由实际使用人先自行解决过渡。会计师事务所因与某财政局协商不成，遂向法院起诉，要求确认其作为被拆迁人享有全部安置费用。
  会计师事务所诉称：我们直接与某拆迁公司签订动迁协议，在法律上成为被动迁人，享受动迁补偿权利，亦承担了自行过渡的义务;且按《 市城镇公有房屋管理实施细则》第 32条的规定，某财政局的房屋所有权人是可变更的。要求确认其作为被拆迁人享有全部安置费用。
  某财政局辩称：已被拆除的原公有非居住房屋一直是财政局所有，只是当时给了会计师事务所使用而已。由于历史原因造成房屋所有人与实际使用人不一致，故财政局原有的所有权亦应获得相应的安置或补偿。
  第二人某拆迁公司则认为：会计师事务所作为已被拆迁房屋的实际使用人，经某财政局同意与我某拆迁公司签订了动迁协议，动迁后亦确承担了自行过渡的责任，故应享得被动迁人的费用安置，但某财政局的房屋所有权人问题在原定安置中是有约定的，现变为费用安置总得要有个明确说法，我们对会计师事务所的费用安置盖章确认。否则，单给会计师事务所费用安置，就会影响我们原与某财政局协议关系的解决。
  法一审院经审理后认为：某拆迁公司与会计师事务所签订的动迁协议、某拆迁公司与某财政局签订的安置后保留房屋所有权人名的协议，均为有效。现因情势变更，改为货币安置，会计师事务所可按被拆迁人的法律关系获得费用安置;某财政局根据保留房屋所有权人名的协议关系，亦应从给予会计师事务所的货币安置小得到相应的补偿。在法院主持下，会计师事务所与某财政局自愿达成了调解协议，一致同意按九一比例，会计师事务所得九成，某财政局取一成，由某拆迁公司分别直
   【评析】
  本案是由于被拆除房屋的实际使用人与房屋所有权人名不一致而引起的诉讼纠纷，本案中人民法院的处理是正确的。拆迁法律关系当事人是拆迁法律关系权利义务主体即拆迁人与被拆迁人。在现实中，被拆迁人是比较难认定的，但对被拆迁人的正确认定是拆迁工作中的一个重要内容。新《城市房屋拆迁管理条例》对拆迁法律关系的当事人作了如下界定：拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或个人;被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人;房屋的使用人是拆迁中的被安置对象。
  本案主要涉及的是公有非居住房屋团单位行政隶属关系和历史发生变化等原因，造成所有人与使用人不一致，从而在动迁时形成的纠纷。确实，在原计划经济体制下，办公、经营用房并不计算房屋的市场价值，都是通过行政划拨而来。如果发生单位合并、分立、名称更改等，亦多属于行政关系性质的变化，因而造成非居住公有房屋的所有人与使用人不一致的情况并不少见，亦并不多发生纠纷。
  新《城市房屋拆迁管理条例》第 4条对“被拆迁人”规定是指被拆迁房屋的所有人。但本案的复杂之处在于，当时动迁就房屋所有人与使用人的不一致，经协商达成了按维持原状处理的有关安置协议。法院认为这些协议并不违反有关动迁法律法规的禁止性规定，亦确系各方当事人的真实意思表示，依据《民法通则》第 55条的规定认定有效，是正确的。但现因改为货币安置方式，对会计师事务所无疑应按被拆迁人的法律关系予以费用安置，而对与某财政局已达成的保留房屋所有权人名的协议关系则应按合同变更或解除的法律规定，重新协商解决。因协商不成，任何一方均可通过诉讼解决，法院可按有关拆迁安置、补偿等的民事纠纷立案审理。
  
  
  

·房屋转租需要注意什么事项
      房屋转租需要注意什么事项1、租赁合同约定的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。2、租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式，当事人不采取书面形式的，视为不定期租赁。3、承租人经出租人同意，可以将租赁物业转租给第三人，原租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。4、出租人出售租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买的权利。5、房屋租赁，出租人和承租人必须办理租赁登记...

·回迁房出售是属于合法的吗？
      回迁房出售是属于合法的吗？合法的；回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子;商品房就是由发展 商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房，商品房都出房产证了，那交易都一样。回迁房一般分为有产权、无产权两种。有产权的又分为大产权、小产权，或叫全部产权、部分产权。对于拥有全部产权且已办了产权证的回迁房在买卖时，购买者只需要查验房屋所有权证、产权所有人身份证明便可进行交易。部分产权一般是指土...

·商品房违约金过低怎么办，违约情况有哪些？
      商品房违约金过低怎么办，违约情况有哪些？ 一、商品房违约金过低怎么办? 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因为按照银行逾期付款的法定违约金为每日万分之二点一,而你们双方约定的确是日万分之零点三,实在是过低,而且由于合同多半是开发商事先制定的格式性的,因此综合上述理由,你可以考虑要求法院或是仲裁机构予以调整. 二、...

·二手房贷款年限最长多久
      二手房贷款年限最长多久 1、二手房已使用的年限与贷款年限的和不能超过30年。 2、二手房的房龄不能超过15年。 3、贷款到期日不能超过土地使用的到期年限 4、贷款期限与借款人的年龄之和不得超过60周岁。值得注意的是，上述关于贷款期限的四点规定，必须同时符合。 也即是说，最长的贷款期限必须同时满足上述四个条件。 二、二手房贷款的注意事项 1、二手房贷款流程中应注意评估价与最高贷款额。二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得...

·廉租房可以在片区上学吗
      一般不能。一、廉租房的产权并不属于当事人（只是租住的性质），原则上来说，不能迁入户口（购房入户需要出具房屋产权登记证）；二、根据我国《义务教育法》第十二条的规定，当事人的子女应该在本人的户口所在地就近入学。《义务教育法》第十二条，适龄儿童、少年免试入学。地方各级人民政府应当保障适龄儿童、少年在户籍所在地学校就近入学。 父母或者其他法定监护人在非户籍所在地工作或者居住的适龄儿童、少年，在其父母或者其他法定监护人工作或者居住地接受义务教育的...

·离婚标的为房子诉讼费如何收取？
      离婚标的为房子诉讼费如何收取?离婚标的为房子诉讼费按照房屋的价值的0.5%来进行一个收取，离婚诉讼费主要涉及到案件受理费、保全费用。立案时需要交纳案件受理费，这是向法院交纳的费用，每件50元至300元不等。若涉及到财产分割，总额不超过20万元部分，不加收案件受理费;财产总额超过20万元的部分，按照0.5%的比例加收案件受理费。如果申请财产保全，需要根据保全财产数额来交纳保全费用。保全财产不超过1000元的，需交纳30元;超过1000元至...

·房屋租赁合同法律依据是什么?
      房屋租赁合同法律依据是什么？ 在如今房价高涨不止的社会里，对于普通工薪族而言，买房是十分艰难的事，所以，大多数在外地打工的普通工薪族只能通过租房子来解决房子问题。而租房子不可避免的就要签订房屋租赁合同，那么房屋租赁合同法律依据是什么？有什么需要注意的，下面我们来为你解答。 一、房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同 ，租赁合同应当具备以下条款： （一）当事人姓名或者名称及住所； （二）房屋的坐落、面积、装修及设施状况； （三）...

·公司不缴纳住房公积金要如何处罚
      公司不缴纳住房公积金要如何处罚 一、公司不缴纳住房公积金要如何处罚 我国《住房公积金管理条例》第三十七条、第三十八条明确规定，单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理;逾期不办理的，处1万元以上5万元以下的罚款。单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由住房公积金管理中心责令限期缴存;逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行。 二、提取住房公积金的条件 职工有下列情形...

·新婚姻法女性买房归属权为谁?
      在中国过去的社会中对于婚姻夫妻财产的规定不是特别完善，很多人对于夫妻婚后的共同财产有争议，法律为此对于婚后夫妻的个人财产和共同财产作出了相关规定，今天我们就来看一下新婚姻法女性买房归属权为谁?希望以下资料对有需要的人有所帮助。 一、新婚姻法女性买房归属权为谁? 房子是婚前个人财产，还是婚后共同财产，主要有以下几种情形： 1、婚前一方全款购买的房子，属于该方婚前个人财产； 2、婚后共同出资全款或者按揭属于婚后共同财产； ...

·房子合同签的一年,没到时间可以退押金吗？
      房子合同签的一年,没到时间可以退押金吗？ 一、房子合同签的一年,没到时间可以退押金吗 提前退租，在房屋及其设施无毁损的情况下，业主应退还押金：在签订租赁合同时，双方就应当注明租约期满后多少个工作日内，在房屋及其设施无毁损的情况下，业主应退还押金。如果承租方因个人原因造成房屋设备的损坏或承租方未按合同约定的期限，提前退租，则保证金将不会退还。 《民法典》第七百一十一条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受...

·夫妻离婚房产怎么分配 如何分配离婚房产
      一、夫妻离婚房产怎么分配 1、夫妻在婚姻关系存续期间共同购买、共同建造的房屋，或者婚前双方共同出资购买、建造的房屋，是夫妻共有房屋，离婚时应作为夫妻共同财产分割。 2、婚后双方对婚前一方所有的房屋进行修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应有的份额。 3、由房屋所有权人折价补偿另一方;进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理 4、离婚时已经取得产权的房屋：对于私房和具备产权证可...