物业管理方面的纠纷

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      物业管理是购房者长期面临的一个问题，购房者（业主）与物业管理公司发生的纠纷涉及许多方面，尤以缴费的多少为最常见。

  
    　　对于购房者来说，首先要明确的物业管理不同于过去住宅区的房管，购房者在完成购房手续后入住前，要与物业管理公司签订管理公约，接受物业管理公司的管理，并享受管理公司提供的各项服务。

  
    　　在签订管理公约时，购房者一定要明确双方的权利和义务。购房者应该清楚自己是签约的主体，是合同的一方，完全有权利修改管理公约的有关条款，并且有权利保留和选聘新的物业管理公司的权利。但是在实际生活中，许多购房人不知道自己具有哪些权利和义务，误认为管理公约是不可修改的，管理公司也是不能更换的。关于维修基金和管理费用的支付，更是不知如何处理是好。

  
    　　目前关于维修基金管理费用的标准尚无具体的明文规定，这就给物业管理公司留下了较大的余地，也给购房者增加了无形的压力。但不管怎样，收费的高低是应该与服务的质量成正比的，所以，购房者在签订管理公约时，有权对收费的数额和服务的项目与质量提出修改意见。

  
    　 本所律师认为购房者应保留对物业管理公司的选择权。虽然在入住前签订管理公约时购房者无法立即选择物业管理公司，但保留在一定期限后选择新的管理公司的权利，以使损失减小到最小程度。

·钱款被偷，委托人的损失由谁赔偿？
      根据《合同法》第三百九十六条的规定：“委托合同是委托人与受托人约定，有受托人处理委托人事务的合同。”在这个案件中，梅小姐给了谭小姐8000元现金委托谭小姐在香港帮她购买化妆品，符合合同法中关于委托合同的定义，所以梅小姐与谭小姐构成委托关系。
    　　其次，根据《合同法》第四百零六条规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人...

·委托人与第三人的关系
      在委托合同履行过程中，不可避免地会涉及到第三人，委托人与第三人权利、义务的法律关系，合同法作了如下四点规定：

　　一、受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外（《合同法》第四百零二条）；

　　二、受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托...

·委托合同的终止
      委托合同可以终止履行，终止履行委托合同，应有以下两种：

　　一、委托合同的一方当事人任意解除委托合同。

　　《合同法》第四百一十条规定“委托人或者受委托人可以随时解除委托合同。因解除委托合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”该条的规定是基于合同法的相关规定和委托合同建立的基础――相互信任而制定的，它不仅适用于有偿委托合同，也适用于无偿委托合同，还适用于有期限的委托合同和无期...

·委托合同的主要条款
      　委托合同是委托人委托受托人依照委托人的意志处置事务的合同，应具备以下主要条款：

　　一、当事人条款。受委托人一旦对委托人作出承诺，就必须按委托人的要求处置好委托人委托的事项，反映出其严格的人身隶属关系，因此，在签订委合同时，应具体、准确地载明其基本情形的条款，不可简称或代称。

　　二、委托处置的事务。委托合同是委托人委托受委托人完成某一事项的处置。因此，委托的事项必须具体，处置的程度要清晰、明确，不可含...

·委托合同中受委托人的赔偿责任
      受委托人在处置委托人委托事务时造成委托人损失的，应承担赔偿责任。
委托合同分有偿委托合同和无偿委托合同两种。赔偿责任也依委托合同的形式不同而有所区别。

　　《合同法》第四百零六条规定“有偿的委托合同，因受委托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿。无偿的委托合同，受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”两种不同形式的委托合同的赔偿要求是不同的，有偿委托合同，因其委托人支付了报...

·物业管理收费纠纷处理措施
          目前物业管理收费纠纷日益增多，纠纷焦点集中在业主或使用人认为有关服务费项目、标准、质量不合理、不合格，而物业管理公司认为业主或使用人不遵守物业管理公约，不按时交纳管理费，双方各执一词，莫衷一是。目前，由于物业管理刚刚起步，问题不单是某一方的过错那么简单，因此购房者为避免纠纷可采取如下措施：
    
  
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·委托合同中的违约责任
      根据我国合同法的规定，委托合同中的违约责任包括委托人违约和受托人违约两个方面的内容：
     一、委托人的违约责任
     委托人的违约责任主要包括两种情形：第一、委托人违反费用支付义务的违约责任。委托人须按委托合同的约定预付费用，如果受托人为处理委托事务垫付了必要的费用，委托人应当偿还该费用及其利息。如委托人违反上述义务...

·无权代理
          代 理 词
    本人受江苏***律师事务所的指派，原告甲的委托，担任原告的诉讼代理人，现就本案作如下的代理意见。 　　乙为无权代理行为，实为出国劳务居间合同相对人。从2012年2月29日被告与案外人签订的协议书、2012年3月4日被告出具的收条、2012年3月19日被告出具的收条、2012年4月10日被告出具的收条、...

·受委托人怎样处置委托事务
      办理、处置委托的事务，是受委托人的义务之一，受委托人怎样处置委托事务，应依据委托人的委托而定。

　　对于受委托人而言，处置委托的事项，应当依委托人的指示亲自处理（在特定情形下可以转委托他人处理）。《合同法》第三百九十九条规定“受委托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托指示的，应当经委托人同意。”

　　委托人委托受委托人处理委托事务依其性质可分为“命令、指导性和任意性”处置三种。“命令性”处置，...

·委托合同中委托人的义务
      委托合同中委托人应履行的义务是：

　　一、支付费用的义务。

　　支付费用，是批受托人为完成委托人委托的事务而必须支出的费用，如交通费、住宿费、手续费等，如果委托人不支付这些必要的费用，受委托人就有可能因经济上的原因而解除合同。支付必要的费用的方法、数额可以在合同中确定，由受委托人垫付的，委托人应予以补偿。

　　二、支付报酬的义务。
支付报酬，这只是对有偿委托合同而言，无偿委托合同因...

·委托合同与代理的区别
      委托合同，是委托人与受托人约定，由受托人处置委托人委托的事务的民事法律关系；代理则是代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律的行为，其两者的根本区别在于：

　　一、仅就代理而言，代理包括委托代理、法定代理、指定代理等三种类型；而委托合同是由双方当事人基于相互信任的基础而约定的合同关系，与法定代理和指定代理毫无关系可言，同时委托合同还适用于代理制度以外的不涉及第三人的经济行为和单纯的事务行为，法定代理和指定代理都不...