商品房买卖合同无效的情形是什么

扬州律师网 www.yz64.net

  商品房买卖合同无效的情形是什么 一、商品房买卖合同无效的情形是什么
   1、出卖人主体不当导致的合同无效。
  包括两种情况：一是，出卖人不具备开发主体资格;二是，出卖人没有销售资格。前一种情况主要表现为出卖人没有开发经营房地产的权利能力和行为能力，换句话说就是没有房地产开发经营的经营范围;后者主要是指房地产开发企业针对到特定的楼盘，没有相应的销售资格。如：开发企业在没有达到法定的售房条件下，为解决资金问题，私下销售房屋等等。
   2、买受人主体不当导致的合同无效。
  这种情况主要是买受人没有订立合同的权利能力和行为能力。如：不符合国家限购政策。
   3、出卖人故意隐瞒所售房屋抵押的事实。
  对此，最高法院司法解释规定，开发商如果将所销售的房屋抵押，并且隐瞒该事实，购房者可以请求法院确认合同无效，并且要求开发商承担一倍的赔偿。
   4、出卖人将拆迁安置房屋予以销售。
  出卖人因利益驱使，将用于安置被拆迁人的房屋销售给其他购房者。到履行拆迁协议书的安置时，往往采用变更原协议书的产权调换安置方式，要求被拆迁人接受货币补偿，或者异地安置。对此，最高法院司法解释规定，对于这种情况，买受人可以请求法院确认合同无效，并要求开发商给予一倍的经济赔偿。
   二、怎么确定商品房买卖合同是否有效
   1、房地产分离出卖，合同无效
  由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
   2、产权主体有问题，合同无效
  出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。
   3、侵犯优先购买权，合同无效
  房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效
   4、非法转让，合同无效。主要包括转让(含买卖)下列房地产
  ①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;②依法收回土地使用权的;③权属有争议的;④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
  上述就是我们为您总结的能够导致商品房买卖合同无效的情形，实践中，当事人一定要尽量避免出现这些情形，不然所签订的合同就是不具有法律效力的，那么也就不能对当事人的利益做出保障。
  
  
  

·商品房买卖欺诈行为有哪些
      商品房买卖欺诈行为有哪些对于商品房这一较为特殊的商品而言，由于其生产周期长、环节多、价格高等特点，在认定“欺诈”时有其特殊性。那么，哪些行为可以认定为商品房买卖行为中的“欺诈行为”呢，商品房买卖欺诈行为有哪些呢，如果遇到开发商有欺诈行为怎么办呢?详细内容请一起在下文中进行了解。 一、商品房买卖欺诈行为有哪些 1、销售现房时，将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售的;2、销售现房时，故意隐瞒房屋真实面积，以牟取暴利的;3、一般的合格房屋冒充优...

·二手房房产证多久能办下来
      二手房房产证多久能办下来 一般二手房在过完户之后，房管局会给你一个取件单，上面有具体的领取二手房房产证的时间，有的地方是7到10个工作日，长的也不过15个工作日，有的是服务当天过户当天就可以拿到了。 下来的新证是双证合一的，也就是权证和土地证都在一个证上。领产权证一定要房主自己领的，如果没有时间，也可以写委托书让房产经纪人代领。 二、为什么会有人买的二手房一年多拿不到产权证? 有朋友说见到身边买房的，也是二手房，但是产权证一年多...

·北京房屋赠与过户费用如何计算？
      我们在进行赠与房屋的时候，一般是需要进行缴纳过户费用的，一般主要是税费以及公证费的缴纳。每个地区的税费的规定也是有一定的差异的。那对于北京房屋赠与过户费用是有哪些规定呢?下面，我们会为您带来相关的法律知识的介绍。 一、北京房屋赠与过户费用 房屋赠与需要交的评估费及要交的税： （1）公证费：公证费分两种，一种是老公房，成本价购房的楼房每平方米60元、平房每平方米40元;另一种是商品房，按照评估价的2%收取。如果不愿意评估的，可以房屋所...

·贷款的房子能否抵押2023
      贷款的房子能否抵押贷款的房子可以抵押的，可以办理房屋二次抵押贷款。但是，房屋二次抵押贷款对贷款房屋以及其他要求是较高的，一般只有那些有保值、升值空间，而且房屋地理位置佳的房子才可以办理。此外，房产抵押不影响个人平实正常使用，只要按时还款，房子出租、个人居住等是不受影响的。房屋抵押了，可以正常居住，但是如果转移和变更产权人时，则会受到限制，未经抵押权人的同意，是不能随便处分产权的。二、房子抵押注意事项有哪些1、用于抵押的房产应当是已经取得...

·开发商在符合条件的情况下，可以对自己修建的商品房进行销售，而
      开发商在符合条件的情况下，可以对自己修建的商品房进行销售，而此时为了尽快的销售商品房，往往会采取售楼广告的形式进行。但作为购房者很多其实对售楼广告的法律效力是产生了质疑的，那从法律角度来看的话，售楼广告的法律效力是怎样的呢?我们一起在下文中进行了解。 一、售楼广告的法律效力是怎样的 开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房...

·菏泽高新区农村房屋拆迁补偿办法
      菏泽高新区农村房屋拆迁补偿办法在拆迁过程中，农村房屋补偿是失地农民非常关系的问题。在失去土地后，土地补偿费用成为农民最后“财产”。因经济发展水平不同，全国各地的价格差距很大。菏泽市是山东省的一个地级市，菏泽高新区农村房屋拆迁补偿办法是当地农民关注的重要问题。下面，我们将法律对于拆迁补偿标准的规定以及菏泽市农村房屋补偿的相关情况向您做一介绍，请借鉴。一、法律对于农村房屋补偿标准的规定1、土地法修正草案明确单独补偿农村村民住宅。草案规定，征...

·两限房是否可以买卖?
      两限房是否可以买卖?《民法典》第二百零九条?规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。“只要能办理登记，是可以买卖，但是有一些限制，从本质来说还是商品房，是可以进行上市交易的，但是，因为是低廉的限价房，所以国家对于限价房的买卖也进行了相应的限制。1、两限房，是指两限就是限制价格，限价不是死价，它的价格有个上限，也就是不论你...

·赠与房产过户后可以撤销吗？
      赠与房产过户后可以撤销吗 我国实行房产登记制度，房产的归属随着房产登记的转移而转移，房屋既然已经过户，也就意味着房屋赠与已经完成，要想再要回房屋基本上是不可能的。但如果受赠方同意也不是没有要回的可能。 二、房产赠与的几种情况 1、房产赠与未过户 这种情况是指只签订了赠与合同但是未进行公证也未过户的情形。赠与合同在《民法典》中特殊之处就在于在一般情形下，赠与人可以在赠与物的权利转移之前可以撤销而不负相关责任，因此给受赠人带来了不确...

·抵押房产贷款担保公司风险有哪些？
      抵押房产贷款担保公司风险有哪些？ 房产抵押贷款担保公司存在的风险 (一)抵押登记权的风险 1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个出借人后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。 2、土地使用权的风险。担保公，办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处...

·离婚时有房子的一方才有抚养权吗?
      离婚时有房子的一方才有抚养权吗?离婚时并不是有房子的一方才有抚养权，因为我们国家在决定抚养权的归属关系的时候，并不是通过财产的多少房子有无来进行判断的，如果由男方抚养对小孩成长更为有利，当然就应当判给男方。并不是谁先起诉就判给谁。由于目前大多数夫妻只生育有一个子女，因此在夫妻离婚时对子女抚养权的争夺便显得尤其激烈。然而不管激烈到什么程度，终究会有一方可能得不到直接抚养孩子的权利。面对这样的情况，未取得直接抚养权的一方应持什么样的态度，日...

·房产婚后一方还贷是共同财产吗？
      房产婚后一方还贷是共同财产吗？ 一、房产婚后一方还贷是共同财产吗? 不一定是婚后财产，如果是婚前购买的，那么房产属于一方财产，但还贷部门属于共同财产。对于一方婚前购买房屋，婚后还贷的这种情况，首先要看的是房产登记在谁的名下。如果登记在双方名下，则为夫妻共同财产;如果登记在首付款支付人名下，则首先由二人对房产归属进行协商。协商不成的，法院首先考虑将房产判给首付款支付人，对于还款部分，法院不会仅仅判决将还款一半返还给另一方，还会考虑房产...