签订房屋买卖合同应注意的问题

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  订立房地产买卖合同，转让人和受让人应当使用市房地局制定的2000年版合同示范本，受让人在签订合同之前应注意以下问题：

    一、开发商销售的商品房是否符合下列条件：

    1、土地使用权以出让方式取得，已经支付全部土地使用权出让金；

    2、土地使用权已依法登记并取得房地产权证书；

    3、取得商品房的建设工程规划许可证；

    4、取得商品房的建设工程施工许可证；

    5、商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到市房地资源局拟定的标准；

    6、已经与本市从事房地产项目资金监管的专业机构签订了预售款监管协议；

    7、已经确定了商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划；

    8、已经制定了房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同；

    二、签订的合同示范文本是否是市房地资源局制定的2000年版合同示范文本，且应具备以下内容：

    1、转让当事人的姓名或者名称、住所；

    2、房地产座落地点、面积、四至范围；

    3、土地所有权性质；

    4、土地使用权获得的方式和使用期限；

    5、房地产的规划和使用性质；

    6、房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施状况；

    7、房地产转让的价格（含㎡的单价及总面积价）、支付方式和期限；

    8、房地产交付的日期；

    9、违约责任；

    10、争议解决的方式；

    11、转让当事人约定的其他事项；

    12、附件1、2、3、4、5。

    转让当事人约定的其他事项除了可以把房产商的要约（即广告）和口头承诺的内容等记入合同中外，还可以约定合同生效的条件，一般情况下，合同自双方当事人签字生效，但在签订房屋买卖合同时，可以约定条件，当条件满足后合同生效。

    开发商销售的商品房具备上述的两个条件，在出示《商品房销售管理办法》或者《城市商品房预售管理办法》后，受让人可与转让人逐条协商约定，签订房屋买卖合同。

·一房二卖——卖房履行后合同
          在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。
    　　在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。
     此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：...

·买卖合同中对标的物的包装、检验的要求
      买卖合同中应当对物品的包装、检验作出全面严格的约定，以免在物品交付时造成损毁、灭失。《合同法》对物品的包装、检验作了如下的规定：

    一、出卖人应当按照约定的包装方式交付标的物。对包装方式没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照通用的方式包装，没有通用方式的，应当采取足以保护标的物的包装方式。

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·签订购房合同注意点
        一、细看土地使用权转让合同
    土地使用权转让合同载明了土地用途、使用年限等，是一份十分重要的房产资料，所以购房前要仔细查看土地使用权转让合同，并将合同复印后作为房地产买卖合同的一个附件。
    在查看土地使用合同时要注意：
    1、要审查土地的转让用途，看其...

·签订房屋买卖合同应注意的问题
      订立房地产买卖合同，转让人和受让人应当使用市房地局制定的2000年版合同示范本，受让人在签订合同之前应注意以下问题：

    一、开发商销售的商品房是否符合下列条件：

    1、土地使用权以出让方式取得，已经支付全部土地使用权出让金；

    2、土地使用权已依法登记并...

·购房合同中规划设计变更的规定
      房地产开发企业应当按照经批准的规划、设计建造商品房，商品房经批准取得商品房销售或者予售许可证后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计标准，确需变更规划，设计的，应报经有关主管部门批准，批准后，应及时通知购房人，因未尽通知义务，房地产开发企业承担违约责任。

    购房合同中对规划、设计应作如下约定：
    一、经规划部门批准变更规划...

·买卖合同中买受人的义务
      买受人按合同约定的时间、地点支付价款，是履行买卖合同的基本义务，依《合同法》规定，买受人应履行下列义务：

    一、支付价款。支付价款有两种形式，对零售或者小额买卖，可在交付标的物时一次支付结清，即“一手交钱，一手交货”的即时结清的支付方法，另一种是按合同约定的时间、地点、方式支付的非即时结清的大宗货物买卖支付价款的方式。买受人支付价款时应注意以下几个问题：

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·买卖合同中的标的物的法律定义
      买卖合同中的标的物，是指国家允许自由流通的属于出卖人所有的物品。《合同法》第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”下列性质的物品，是不能成为买卖合同中的标的物：

    一、出卖人没有产权的物品，如没有产权的不动产，只有使用权的宅基地等，或者出卖人没有处分权的物品，如享有共有产权的物品，出卖人未征...

·商品房买卖中可以请求双倍返还购房款的情形
          根据2003年4月28日最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。也就是说买受人可以最高累计获得购房款双倍的赔偿。  ...

·买卖合同当事人如何解除合同?
      (1)当事人因标的物不符合约定而解除合同的： A.解除主物从物随同解除：因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物; B.解除从物主物不解除：因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。 (2)标的物为数物，当事人因其中一物不符合约定的解除合同： A.该[一]物解除合同的，只有买受人可以解除，出卖人不得解除; B.该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人(买受人和出卖人)都可以就数物解除合同...

·商品房买卖合同纠纷案件中预约合同的问题处理
      现双方未按购房认购书的约定签订商品房买卖合同，且买方明确表示不想购买涉案房屋，要求退房，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，买方应当按照双方签订的购房认购书关于“签订本协议7日内客户未签订商品房买卖合同，定金不退，房源不予保留”...

·买卖合同中标的物转让的形式
       买卖的标的物转让的形式，应在合同中约定，如果合同中没有约定或者约定不明确的，应当按照《合同法》的规定进行标的物的转让。具体的方式有如下几种：

    一、合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

    二、...