居间合同中规避“跳单”条款是否有效？

扬州律师网 www.yz64.net

  1. 原告新余市安家房地产经纪代理有限公司（以下简称安家房产）诉称，两被告廖某、林某因买房需原告提供房屋买卖居间服务，于2015年4月6日与原告签订了《看房确认单》，该看房确认单中被告承诺：本人或本人亲戚、朋友及代理人购买了上述房屋，均视为原告的居间成功，被告即按房屋成交价的1%支付中介佣金给原告，如本人或本人亲戚、朋友及代理人与原告介绍的房屋业主无论任何方式（包括通过其他中介公司）及任何价格私下成交，本人承担与原告约定中介佣金的4倍为违约金，同时承担原告其他损失。原告为两被告介绍了房源，但被告为达到不向原告支付居间报酬的目的，私下与其他房屋中介机构达成江山御景房屋买卖协议，买卖价格为人民币45万元。原告认为，二被告在居间合同履行工程中存在严重的违约行为，致使原告本应当得到的居间合同服务报酬收入至今无法得以实现，经多次向二被告协商支付居间报酬事宜未果，特向法院提起诉讼，请求判令二被告共同向原告支付居间合同违约金共计人民币18000元，本案诉讼费用由被告承担。

  2. 依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告新余市安家房地产经济代理有限公司对被告廖某、林某的诉讼请求。

  3. 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人的义务是在居间人促成合同订立后向其支付居间报酬或佣金。本案中，廖某到安家房产表示买房的意愿，安家房产向廖某提供房源信息，并带廖某实地看房，看房后与廖某签订《看房确认单》，明确约定：廖某愿委托安家房产居间购房，安家房产带廖某实地验看涉案房屋，提供购房媒介服务，佣金为房屋实际成交价的1%。该确认单符合《合同法》规定的居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同。

  4. 在居间法律关系中，居间人是为委托人服务的，这种服务表现为报告订约的机会或者提供订约的媒介，其目的在于通过居间活动取得佣金。但是，在房地产中介市场上，存在委托人“跳单”行为，如中介公司带看房或介绍买卖双方认识后，买卖双方为不付佣金而私下成交，或者手拉手到另一家中介公司成交而达到少付佣金的目的。为了防止委托人“跳单”的不诚信行为，中介公司拟定的合同中多列明规避“跳单”条款，常见的条款内容即本案中合同约定：本人或本人亲戚、朋友及代理人购买了上述房屋，均视为安家房产居间成功，本人即按房屋成交价的1%支付中介佣金给安家房产（房价在20万元以内按20万计）；如本人或本人亲戚、朋友、及代理人与安家房产介绍的房屋业主无论任何方式（包括通过其他中介公司）及任何价格私下成交、本人承担与安家房产约定中介佣金的肆倍为违约金，同时承担安家房产其它损失（其它损失包括产生的查档、验证、评估等费用）。

  5. 《合同法》第426 条、第427 条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”。但是如果任由委托人看房后跳开中介公司，逃避支付佣金的约定义务，则对居间人显属不公平。如上所述，本案中所约定的违约行为是指委托人以恶意逃避支付佣金为目的的不正当交易行为。根据《合同法》第45 条第2款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”。如果委托人为了不交或少交佣金而不正当地阻止佣金支付条件成就，视为条件已成就，委托人应向居间人支付佣金。

  6. 安家房产认为，只要中介公司带委托人看了房，委托人与出卖人不经该中介公司而订立合同即构成跳单。照此理解，除非中介公司与委托人形成独家委托关系，否则在出卖人于多家中介公司挂牌销售房屋的情形下，中介公司在履行实地查看的居间义务后无须积极促成合同订立，只要静待其他中介公司促成合同订立，即可坐收相当于佣金的违约金。而委托人在未委托独家代理的情况下，对参与交易过程但未促合同成立的中介公司均需支付成交价1%的佣金，可能导致其支付双倍甚至多倍佣金的结果，这明显加重了委托人的责任，显失公平。因此，安家房产的主张不被法院采纳。

  

·居间合同中规避“跳单”条款是否有效？
      1. 原告新余市安家房地产经纪代理有限公司（以下简称安家房产）诉称，两被告廖某、林某因买房需原告提供房屋买卖居间服务，于2015年4月6日与原告签订了《看房确认单》，该看房确认单中被告承诺：本人或本人亲戚、朋友及代理人购买了上述房屋，均视为原告的居间成功，被告即按房屋成交价的1%支付中介佣金给原告，如本人或本人亲戚、朋友及代理人与原告介绍的房屋业主无论任何方式（包括通过其他中介公司）及任何价格私下成交，本人承担与原告约定中介佣金的4倍为...

·买卖公房承租使用权，转让合同是否有效？
      1. 《城市公有房屋管理规定》明确禁止自由转租和买卖公房使用权，现在允许公有住房公开有偿转让必然和该规定相冲突。第一，公房使用权是一种他物权，属用益物权，从其法律特征上看，是允许转让的，需要明确的是该处的转让，是指房屋的使用权转让，并未对产权人的产权造成任何侵害；第二，按照《合同法》规定，当事人之间订立的合同，只要不属于《合同法》第52条规定的法定无效情形，不违反法律法规的禁止性规定，就应为有效合同，应当受法律保护。《合同法司法解释（一...

·未成年人可否购房办证？
      根据《民法通则》规定：不满１０周岁的未成年人是无民事行为能力的人，由他的法定代理人代理民事活动。１０周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人。１６周岁以上不满１８周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。所以，以未成年人的名义所进行的民事活动，要么必须取得其监护人的同意，要么直接由其监护人代理。对于购房这种标的巨大的合同，只能由其监护人代理进行交易。

　　未成年人虽然可以单独购置物业，但因其没有债务偿...

·签了《房屋拆迁安置协议》，逾期交房的违约金怎么计算？
      1. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》其中规定： 第十五条，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭...

·经济适用房可以交易吗？
      1. 经济适用房是指政府提供优惠政策，限定建筑标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。 2. 2008年4月11日北京市建设委员会发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》等文件中规定，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满5年的，不得按市场价格上市出售。已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证已满5年，经济适用住房确需上市出售的，需要按照一定比例补缴土地收益等...

·不能办理房产证的原因有哪些？
      不能办理房屋产权证既有开发商的原因，也有购房者的原因。
对于开发商而言，不能办理产权证的主要原因有：
①利用集体所有土地开发的项目。
②未经立项批准的项目。
③未取得规划审批的项目。
④没有销售许可证又无产权证的房屋。
⑤未经验收或验收不合格的房屋。
⑥土地或房屋未解除抵押的。
⑦开发商未交纳相关税费的。
⑧土地、房屋等有关部门查封、限制交易的等等。
对于购房者而言，不能办理房...

·什么是房屋产权？
      房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。...

·房产证保护你哪些权利？
      对房地产的保护不同于对其他一般财产的保护，需要由政府以权属登记的办法来确定其权利的归属。
房产证的作用
一、保障房屋权利人的合法权益。房屋权利人的合法权益是指权利人依法对自己的房产享有的占有、使用、受益和处置的权利。这种权利只有在权利人向政府房地产行政主管机关进行了产权登记，并领取了房屋产权证书。之后才正式：生效，受国家法律保护。
二、维护房地产市场秩序。房地产交易的实质是房地产权的有价转移。房地产的市场行为是建立在...

·房产中介提供信息错误，应承担什么责任？
      1.中介公司的职员因过错给购房者造成了损失，购房者可以找中介公司承担责任。中介公司作为雇主，不得以职员个人责任为由推脱，中介公司自然也不能声称已将该职员开除而推卸责任。 2.因中介的过错给购房者造成的损失　　如果中介机构是出于故意而提供了不实的信息，作出了违法的行为，给购房者造成了经济损失，那么中介机构应当承担民事或者行政责任，甚至刑事责任。 3.房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义...

·酒店式产权房的租赁经营合同可否任意解除？
      1. 何为双方的任意解除权。所谓任意解除权，是指不需要以对方违约为理由而主张解约的解除权。任意解除合同,即不符条件的合同解除,它不以当事人违约为前提,而是完全按照一方当事人自己的意愿而单独解除合同。任意解除权应由法律明确规定，当事人不能在合同中自由约定。一般认为《合同法》第232条不定期租赁合同规定了双方的任意解除权；第268条承揽合同规定了定作人的任意解除权；第308条货运合同规定了托运人的任意解除权；第410条委托合同规定了双方的任...

·房顶花园产权归谁？
      

商品楼宇的屋顶花园产权到底应当归谁？有人说归开发商所有，或卖或赠均自由；有人说归顶层住户所有，可分割建私人屋顶花园；也有人说归物业管理公司所有，可以出租赚钱。其实，一座楼宇所占用的一定面积的土地使用权，既在楼宇之下，也有楼宇四周，更包括楼宇屋顶。所有购房人对这块土地共同享有土地使用权，其屋顶产权应归这座楼宇的各个房屋产权人所共有。

　　楼宇屋顶产权共有

　　其一，从商品楼宇的成本和房价构成来看，...