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限购政策引起的房屋合同纠纷怎么处理?


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  1.对因限购、禁购引发的房屋买卖合同纠纷,人民法院应当判令合同解除。经审查发现由于交易主体受到国家宏观调控政策限制而无法从事房屋买卖交易的,人民法院只能判令解除合同。这是因为,限购、禁购的规定属于国家房产调控下的禁止性规范,具有强制性,新政实施前签订的房屋买卖合同赖以存在的基础已发生根本动摇,买房人因不具合法购房主体资格而无法继续履行房屋买卖合同,合同目的已经无法实现。人民法院在此类纠纷中能够做到的,是对于合同无法继续履行产生的原因、责任进行准确认定,如认定宏观调控政策构成“不可归责于当事人双方的事由”,对购房人解除合同的请求予以支持,出卖人应当将收受的购房款或者定金返还给购房人。同时,当事人请求对方承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的,法院亦可酌情予以支持。如果由于当事人履行过程中有违约行为造成遭遇限购的,应当支持守约方关于违约金、赔偿损失等的合理主张。

  2.实务中,购房人在诉请解除合同的同时,还要求出卖人支付中介费。前文已经介绍过,如果中介机构的居间服务已经完成且不存在恶意情形的,中介机构有权按照合同约定获得报酬,此时,购房人向中介机构主张返还的,人民法院不予支持。那么,购房人在诉请合同解除时,将已经支付的中介费作为损失向对方主张赔偿的,是否应予支持?多数观点认为,该中介费属于实际损失,是否应予赔偿以及如何赔偿,需要结合案件情况作出公平、妥善的处理。

  3.从目前情况看,全国并非所有地区和城市都在实行房地产调控措施。有些三线、四线城市房价稳定,需求不多,政府并不限购。即使实行限购、限贷的地方,对于购买首套自住房且面积小于90平方米的房屋,也不属于政策调控的范围。对上述地区从事房屋买卖交易行为的当事人以限购、限贷等为由主张合同解除等的,需要区别对待,不能适用本文中探讨的观点和处理原则。

  4.房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以因房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,对其请求可予支持。房屋买卖合同签订后,由于相应住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,对其请求可予支持。

  5.要注意发挥司法审判在规范和引导房地产居间市场中的作用。房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同,如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款,或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记,居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的,一般不予支持,但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的,应予以支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作,恶意促成买卖双方订立合同,如果房屋买卖合同不能履行,严重损害委托人利益的,对居间人请求委托人支付报酬的,不应予以支持;委托人请求居间人赔偿所造成损失的,应根据当事人的过错程度处理。

  


·车位被抵押,能否排除强制执行?
      1.车位虽不属于住宅,但依法属于满足业主住宅需要的必要设施,属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。车位使用权与业主居住权密切相关,具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言,一定数量的车位、车库的配备,是与其居住权密切相关的一种生活利益,该利益应当受到法律保护。 2.享有车位抵押权的银行,具有对抗第三人的效力,但购房人在抵押之前已经实际占有车位,并支付全部价款,且对未办理产权登记无过错。而银行在后设定抵押权时未尽到...


·农村宅基地是否能继承?
      农村宅基地不能单独继承。依据我国法律规定,宅基地的所有权和使用权是分离的,宅基地的所有权属于村集体,使用权属于村内房屋所有权人,村民只有宅基地使用权,不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产,不能被继承,宅基地上的房屋可以继承。 需特别指出的是,将来继承的房屋灭失后(村民一户一宅外),不能进行重建或者以其他方式继续使用这块宅基地,由村集体经济组织按法定程序收回其宅基地使用权另行安排。...


·买了公共保障性住房,合同有效吗?
      1. 刘某某通过北京某房产集团公司(以下简称:某房产公司)的宣传得知该公司在出售范庄在建楼房,于是到售楼处了解情况,工作人员介绍了该在建楼房可以办产权,系商品房以及楼房的户型、面积、房款等相关情况,刘某某在该公司的宣传之下就相信了该楼房是商品房可以办理过户手续,遂于2012年5月25日与某房产公司签订了《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》, 约定以人民币462627的价格认购某房产公司开发的范庄公租房项目5号楼17 层东2号房屋...


·.中介隐瞒交易真实信息赚取差价,怎么维权?
      1. 2001年6月1日,国家建设部颁布的《商品房销售管理办法》第28条就规定:“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”而2006年建设部颁布的,2007年1月1日开始施行的《中国房地产经纪执业规则》第27条第1款规定:“房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规,不得谋取委托协议约定以外的非法收益,不得以低价购进(租赁)、高价售出(转租)等方式赚取差价;不得利用虚假信息中介费、服务费、看房费等费用。”明...


·房产权属状态知多少
      商品房:指直接从开发商手中购买的房产,这种房屋的建设用地一般是通过出让的方式获得,开发商在取得土地使用权时向国家支付了土地出让金,个人在购买房产时,房价里亦包含了土地出让金,再转让时,不用再补交土地出让金,买卖双方只负担规定的税费即可,这种产权即俗称的“大产权”。以海淀区为例,此类产权房的房产证编号为“海私字第×××号”。   在二手房市场上,已经转让过的“小产权”房以及以市场价购买的公有住房,再转让时,等同于商品房(“大产权”房)。...


·什么是“小产权房”?
      所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
  从价格看,乡产权房要比普通商品房便宜,价格只有同样位置商品房价格的40%~60%; 从住房形...


·房屋住宅产权与商业产权什么区别?
      

1、土地使用年限不同:商业住宅土地使用年限为40-50年;商品住宅土地使用年限为70年。
2、产权性质不同:商品住宅属于商品属性的普通住宅;商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层为商业网点,上层为民用住宅。
3.主要区别是使用性质不同,商住可以申请营业执照办公,住宅就不行.另外商住产权是50年,住宅是70年.交易过户的费用商住要明显比住宅高.
4.涉及将来的水,电等等费用,要高一些 另:住宅用地的使用期...


·房屋的确权面积
          确权面积也可以说是产权登记面积,产权登记面积是房屋竣工验收后,购房合同内填写的测绘后面积(一般签定正式购房合同后,开发商应在90天内将此合同到当地房产管理局进行注册,合同内的建筑面积也就是将来的产权证上的产权登记面积)以及房屋产权证上的面积。
     合同约定面积:因开发商售出的只是预售房,并没有竣工验收,只有竣工验收后才能正式对房产...


·央产房能上市交易吗?
      1. 央产房,全称是中央在京单位已购公房,即原产权单位为各部委以及中央直属机关的房产,是指职工按房改成本价或标准价《优惠价》及其他国家认可的优惠办法购买的原产权属于中央在京单位、国有大中型企业、国务院各部委机关等处的共有住房。 2. 根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》第三条 中央在京单位已购公房上市出售遵循统一市场、定点代理、方便职工、系统监管的原则。 第四条 国务院机关事务管理局(以下简称国管局)和中共中...


·共有住房承租权能否变更?
      1. 公房承租权与承租人是否符合承租公房的条件密切相关,在公房承租人死亡后其民事主体资格消灭,当然不再享有公房承租权了。 法律规定遗产必须是公民死亡时遗留的个人合法财产,公房不属于公民个人所有的财产,公房承租权在公民死亡后即消灭,公房承租权不属于公民遗留的合法财产,不能继承。在公房承租人死亡后,应在共同居住人中依法确定承租人后进行变更,非共同居住人不能取得公房的承租权。 2. 如果公房承租权能够作为遗产继承,那么所有的法定继承人都...


·拆迁中承租人权益如何保护?
      1. 杨某与姚某于2011年4月15日签订一份《厂房承租协议》,约定姚某将其所有厂房及生产设备租给杨某生产钢化玻璃,租期3年,从2011年4月15日至2014年4月15日,每年租金68万元。2012年9月26日,姚某一纸通知告知杨某,租赁厂房即将拆迁,限杨某在2012年10月8日前搬离。接到通知后杨某即找到姚某要求给予搬迁补偿,遭到姚某拒绝,杨某遂拒绝搬迁。2012年11月18日姚某在杨某的阻止下强行将厂房设备搬离,杨某一气之下按照《厂...


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